Journal of Korean Society for Geospatial Information Science (대한공간정보학회지)

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An Analysis on the Spatio-temporal Heterogeneity of Real Transaction Price of Apartment in Seoul Using the Geostatistical Methods

공간통계기법을 이용한 서울시 아파트 실거래가 변인의 시공간적 이질성 분석

  • 김정희 (남서울대학교 GIS공학과)
  • Received : 2016.11.10
  • Accepted : 2016.12.20
  • Published : 2016.12.31
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Abstract

This study focused on exploring real transaction price of apartment and spatial and temporal heterogeneity of the variables that influence real transaction price of apartment from the spatial and temporal perspective. As independent variables that are considered to influence real transaction price of apartment, transport, local characteristics, educational conditions, population, and economic characteristics were taken into account. Accordingly, the influence of independent variables and spatial distribution pattern were analyzed from the global and local aspects. The spatial and temporal changing patterns of real transaction price of apartment which is a dependent variable were analyzed. First, to establish an analysis model, OLS analysis and GWR analysis were conducted, and thereby more efficient and proper model was selected. Secondly, to find spatial and temporal heterogeneity of independent variables with the use of the selected GWR model, Local $R^2$ was used for local analysis. Thirdly, to look into spatial distribution of independent variables, kriging analysis was carried out. Therefore, based on the results, it is considered that it is possible to carry out more microscopic housing submarket analysis and lay the foundation for establishing a policy on real property.

본 연구에서는 아파트 실거래가와 이에 영향을 미치는 변인들의 공간적 이질성을 시공간적인 측면에서 탐색하는데 초점을 두었다. 아파트 실거래가에 영향을 미칠 것으로 사료되는 독립변수로서 교통 및 지역적 특성과 교육여건, 인구 경제적 특성을 고려하였다. 따라서 전역적인 측면과 국지적인 측면에서 독립변수의 영향력과 공간상의 분포패턴을 분석하였으며, 종속변수인 아파트 실거래가의 시공간적인 변화패턴을 살펴보았다. 먼저, 분석모형 구축을 위해 일반최소제곱분석과 지리가중회귀분석을 수행하여 보다 효율적이고 적합한 모형을 채택하였다. 2010년과 2013년의 모형 분석결과는 유사한 패턴을 보이며, 두 시기 모두 지리가중회귀모형이 일반최소제곱모형보다 더 설명력이 있는 모형인 것으로 분석되었다. 둘째, 채택된 지리가중회귀모형을 이용하여 독립변수의 시공간적 이질성을 파악하기 위해 Local $R^2$를 이용하여 국지적 분석을 수행하였다. Local $R^2$값은 지역별로 상이하게 나타났으며 이는 공간상의 이질성이 존재함을 보여주는 것으로 판단할 수 있다. 셋째, 지리가중회귀분석 시 종속변수로 사용했던 아파트 실거래가의 시기별/전용면적별 공간분포를 살펴보기 위해 크리깅분석을 실시하였다. 이를 통해 아파트 실거래가와 같은 공간데이터에 영향을 미치는 외부적 환경도 지역별 이질성이 크기 때문에 공간적 편차가 있는 것으로 나타났다. 따라서 이러한 결과를 바탕으로 보다 미시적인 주택하위시장분석을 수행할 수 있고, 부동산정책을 수립하는데 근간이 될 수 있을 것으로 사료된다.

Keywords

References

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